| 商业地产运作必须以市场说话！ | | 发布日期:2008-2-28 14:38:52 浏览：193 次 |
严翔：商业地产运作必须以市场说话！
发布时间：2007-7-4 来源:合肥晚报 |
严翔：深圳市尤豪斯房地产经纪有限公司执行董事／营运总监。尤豪斯房地产经纪有限公司是一家专业从事大型商业不动产项目投资顾问、商业规划、招商执行、市场推广、项目整体打包并购、常规营销代理的专业型高端商业不动产营销顾问公司。
商业地产本质：租金收益！
商业地产的决策者如果没有充分的大盘运作策略、观念和商业运作资本，是不可能把一个商业项目运作成功的。商业地产的本质是靠租金获得收益，卖楼仅仅是房地产的范畴，而并非商业地产，一个商业项目最重要的关键点是资金和决策者的观点。
合肥从三孝口到古井酒店这一段四十分钟左右的距离里聚集了好多家百货商场，而且这些百货商场的业种还是重叠的，这证明合肥的消费是不存在问题的，合肥有着巨大的购买能力。既然消费能力不是问题，那么合肥商业下一步关键是合肥的商业应该怎样进行新的调整。我预计会出现一些新的商圈，比如：东流路、望江路、合作化路这些老城区和新城区的接合部；北面临泉路到双岗；长江东路等，这几个地方在五年之内必将发展成为合肥新的商圈。所以说未来合肥的商业市场，发展空间相对还是很大的。这主要表现在以下几个方面：自从２００４年国家的商业政策放开后，各种业态都在开连锁，各种业态在各个城市都在疯狂的抢占店铺资源，合肥也不例外。这样的大背景、大环境为合肥的商业地产带来大量的招商资源；合肥作为省会，商业需要智能调整，原来以三孝口、四牌楼为中心的商业都是单店经营，没有出现新的消费形态。而城市的发展和消费能力的提高呼唤各种新商业形态的出现。
商业地产不能复制
商业地产和住宅最大的区别就是商业地产不能够复制，而住宅是可以复制的，在各个城市几乎都可以看到绿城、绿地一模一样的房子，用复制的方式基本上也获得成功。但商业地产绝对不能照搬别人的模式，而合肥本土的商业地产开发商并没有意识到这一点。目前合肥本土的商业地产运作比较成功的是国购广场、元一时代广场以及环球新都会。但这些项目相对也有不足之处。比如有些楼层与楼层间没有共享空间；有些店面规划不合理，动线设计使人流被分割等。在商业地产的运作上，合肥本土的开发商和外来的开发商在理念上有很大的区别。合肥本土商业地产开发商喜欢照搬别人的模式，而这是商业地产运作的大忌。我们在给一个商业项目做全案以后，就会忘掉这个客户，这样在接手下一个项目的时候，才能完全按照客观的商业市场规律运作，也就是说商业地产的运作必须用市场说话。
另外商业地产的运作必须按照一定的程序。一个商业项目在下地基前必须做好的几件事是：商业规划定位、招商、商业运作资本的对接以及开发商是否按照商业规律在运作。比如一个商业项目的规划和定位包括业态的选择，业种的组合、空间的组合以及人流、车流和配置流三大动线的设计以及建筑空间的设计。程序做对了，一个商业项目可能获利好几倍，反之可能会走很多弯路。合肥本土的一些开发商却并没有意识到商业地产的开发程序。
在理念创新和遵照商业地产运作程序后，就是如何进行具体的操作。目前发达城市商业地产比较科学的运作模式是订制式商业，这种商业模式在建筑规划上适合多种商业形态，当一种业态招商失败后，它可以选择其他业态，而不需要浪费资金过多更改商业体的内部结构，这就提高了商业体的免疫力。合肥目前只有个别项目引进了这种模式，很多项目还是订单式商业，一旦招商失败，就可能花大量人力、物力和财力更改商业体的结构。
商业地产理念要创新
目前，深圳、上海等发达城市的商业地产发展已经相对成熟，但是它们在前期运作的时候也出现了很多问题，所以合肥的商业地产碰到一些问题也是很正常的，但关键是开发商是否认识到这一点，是否在理念上有所创新，避免这些问题的出现。
商业地产目前存在的问题不是招商的问题，而是规划和和后期的市场培育；开发商的理念要创新，要先做规划、定位，启动订制式的招商培育政策；不是所有的地段、邻街的项目都能建商业项目的，要客观分析项目所在区域的定位；商业不是用来提升住宅附加值的。比如某些本土的开发商做商业的初衷是用商业提升住宅的附加值。商业地产的运作不单单是单店的运作，而是一个板快的运作；不要小看平面商业地产，它的营业份额占到一个商业项目的３０％，在商业地产的运营中，平面地产发挥着很重要的作用；商家并不在乎楼层，他们在乎楼层的互动，目前合肥的商家在招商时都是区分楼层，商家也是把资金花在楼层的选择上；专业市场的运作将是商业地产下一步发展的机会点，也是下一步合肥商业发展的亮点。因为专业市场可以带动物流，而物流拼的就是成本和交通。合肥的物流成本低，随着城市的改造交通越来越发达，将来把合肥打造成商贸大省也不是不可能的。
而新闻媒体要做的是，多做一些商业地产正确的舆论，多举办一些商业地产的沙龙或论坛，多进行一些商业板块的宣传，为合肥商业地产的发展起正确引导的作用。 |
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